עוד על הסרת חסמים בהתחדשות עירונית

"גל" תיקוני החקיקה שבדרך – חלק א'​

דו"ח הסרת חסמים – מאז ועד היום

בשלהי חודש אפריל 2020 פורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סיכום עבודת צוות: הסרת חסמים בהתחדשות עירונית, או בקצרה – "דו"ח הסרת חסמים". במסגרת הדו"ח ניתנו מיפוי וסקירה של הגורמים המרכזיים המונעים, או מצמצמים, את היתכנותם של מיזמי התחדשות עירונית בשלושה "מישורים" שונים – תכנון, מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם וההתנהלות מול הרשויות. מטרתו המרכזית של דו"ח הסרת חסמים הייתה להציע פתרונות לחסמים המרכזיים בענף, אשר "יתורגמו" בעתיד לתיקוני חקיקה שיסייעו בקידום פרויקטים. לפרטים נוספים לגבי הדו"ח ראו מאמר שפרסמנו אודותיו בעבר.

והנה, כמאמר הקלישאה החבוטה – "העתיד כבר כאן"! על פי תזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א2021, אשר פורסם לאחרונה, צפוי לחול "גל" של תיקונים למספר דברי חקיקה העוסקים בענף ההתחדשות העירונית – אשר נשען בחלקו על מסקנות דו"ח הסרת חסמים. אלו, כמובן, חדשות מצוינות לחברות הנדל"ן היזמיות המקדמות פרויקטים כאלה, לרשויות המקומיות הנהנות מחידוש אזורים וותיקים בתחומן – וחשוב מכך, לבעלי הדירות המתגוררים באזורים אלה.

אז, מהם תיקוני החקיקה אשר צפויים לחול על פי תזכיר החוק?

תיקוני החקיקה הצפויים נוגעים, בעיקרם, למישור מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם. מטרתם של תיקונים אלה היא, בין היתר, לחזק את מעמדם וכוחם של בעלי הדירות, המאופיינים בדרך כלל כצד החלש בעסקה, אל מול יזם הפרויקט. בתוך כך, מוצע להרחיב את סמכויותיה של הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולאפשר לה לבטל עסקת פינוי ובינוי בשלושה מקרים שונים –

(1) מי שהחתים את בעל הדירה הציג את עצמו, באופן כוזב, כנציג מטעם רשות ציבורית כלשהי – בעוד שבפועל הוא היזם או גורם אחר הפועל מטעמו; (2) נמסר לבעל הדירה החותם מידע כוזב בטרם חתימתו על העסקה, כולל מידע הנוגע למספר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה או לתנאי העסקה שסוכמו עם בעלי דירות אחרים; (3) היזם ניצל מגבלה רפואית, נפשית או שכלית של בעל הדירה החותם, כשהיה עליו לדעת אודותיה.

החידוש המרכזי של תיקוני החקיקה, בהקשר זה, הוא שבמקרים המפורטים מעלה – המוגדרים כ-"החתמה פוגענית" – בעל הדירה הנפגע לא יידרש עוד לפתוח בהליך ארוך ויקר בבית המשפט המוסמך לצורך ביטול העסקה – אלא יוכל לפנות ישירות לממונה על פניות הדיירים, בהליך פשוט ומהיר יותר.

מצד שני, תיקוני החקיקה במישור מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם עתידים להביא לחיזוק מסוים בכוחו של היזם. זאת תוך שיפור יכולת הטיפול שלו ב-"דיירים סרבנים", כאלה המסרבים לקידומו של הפרויקט ללא כל טעם סביר. זאת, באמצעות שלושה "כלים" שונים –

(1) הקלה בשיעור הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעת "דייר סרבן", ובין היתר  הפחתתו מ-80 ל-66.6 אחוזים מתוך בעלי הדירות במתחם; (2) קביעה כי בעלי דירות המסרבים לקידום הפרויקט עקב שימוש שלא כדין שהם עושים בדירתם הקיימת – לא יילקחו בחשבון במסגרת חישוב הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעת "דייר סרבן"; (3) הרחבת "זכות העמידה" במקרים של תביעת "דייר סרבן", כך שלא רק בעלי הדירות – אלא גם יזם הפרויקט – יוכל לפתוח בהליך המשפטי המתאים כנגד הסרבן.

מטרתם המרכזית של "כלים" אלה, אם כן, היא להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" – המעכבת לעיתים את קידומם של פרויקטים במשך שנים. בהקשר זה חשוב מאוד להדגיש – לא כל סירוב של בעל דירה לקידום הפרויקט יהפוך אותו, אוטומטית, ל-"סרבן" וייצור עילת תביעה ליזם ולשכניו כנגדו. קיימים מצבים שונים בהם הסירוב בהחלט מוצדק, והיזם נדרש לספק לבעלי הדירות פתרונות מתאימים. "סרבן" בפרויקט פינוי ובינוי, לפי חוק, הוא רק בעל דירה אשר בית המשפט קבע שסירובו לקידום הפרויקט אינו סביר.

בחלק הבא של המאמר, יפורטו ההוראות בתיקונים הנוגעים לשני המישורים הנוספים בהם עסק דו"ח הסרת חסמים – התכנון ו-ההתנהלות מול הרשויות. בהקשר זה, חשוב לציין כי תיקוני החקיקה המפורטים לעיל – וגם אלה אשר ייסקרו בחלק השני של המאמר – טרם אושרו נכון למועד פרסום מאמר זה. ייתכן שתיקונים אלה יעודכנו, חלקם או כולם, עד לתום הליך החקיקה – ואף קיימת אפשרות שלא יאושרו כלל.

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".

עורך דין גבריאל שגיא