עוד על הסרת חסמים בהתחדשות עירונית:

"גל" תיקוני החקיקה שבדרך – חלק ב'

במאמר הקודם בנושא הוצגה סקירה קצרה של דו"ח הסרת חסמים במיזמי התחדשות עירונית, והוסבר שמטרתו המרכזית הייתה להציע פתרונות לחסמים המרכזיים בענף בשלושה מישורים שונים – תכנון, מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם וההתנהלות מול הרשויות. לאחר מכן, התמקדנו בתיקוני החקיקה המוצעים ביחס למישור מערכת היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם – כפי שהם מפורטים בתזכיר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021. כעת, נבקש להתמקד בתיקוני החקיקה המוצעים ביחס למישור התכנון ולמישור התנהלות היזם מול רשויות המדינה.

גובה היטל ההשבחה בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי – הצורך בוודאות

תנאי להפקת היתרי הבנייה המיוחלים לצורך הוצאתו של פרויקט פינוי ובינוי אל הפועל הוא תוכנית מאושרת לפינוי ובינוי אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. במסגרת התוכנית, הידועה גם כ-"תב"ע" (תוכנית בניין עיר), נקבעים תנאים לביצוע הפרויקט, היקף הפרויקט, שיעורי הבנייה המותרים, ייעודי הקרקע השונים, שלבי הביצוע ועוד.

תוכנית פינוי ובינוי משביחה מאוד, בדרך כלל, את ערך הדירות הקיימות במתחם המיועד להתחדשות עירונית – כיוון שבמסגרתה מאושרות זכויות בנייה רבות, המאפשרות את ביצוע הפרויקט. כפועל יוצא מעליית ערך זו, המכונה "השבחה", חל מס עירוני שיש לשלם לרשות המקומית אשר בתחומה הוא יבוצע. מס עירוני זה ידוע בכינוי "היטל השבחה".

גובה היטל ההשבחה עומד על חמישים (50) אחוזים מעליית הערך הנובעת מאישור תוכנית הפינוי ובינוי, אך בתנאים מסוימים – יינתן פטור חלקי (כך ששיעורו יעמוד על עשרים וחמישה (25) אחוזים) או מלא מתשלומו. בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בהם לא ניתן פטור מלא מהיטל השבחה, יכול גובה ההיטל להגיע לכמה מיליוני ש"ח ואף יותר.
בפרויקטים של פינוי ובינוי מקובל שהיזם – ולא בעלי הדירות (עליהם חלה החובה לשלמו על פי חוק) – הוא שנושא בתשלום זה, בדומה ליתר עלויות הפרויקט.

אז היכן הבעיה?

כיום גובה היטל ההשבחה, וליתר דיוק השאלה האם יינתן פטור ממנו, נקבעים בשלב מאוחר מאוד, יחסית, במהלך "חיי" הפרויקט. כיוון שלשאלת גובה היטל ההשבחה חשיבות מכרעת על כלכליות הפרויקט וכפועל יוצא מכך, על התמורות לבעלי הדירות אשר היזם יוכל לעמוד בהן, יוצא שעד שלב מאוחר כאמור אין כל וודאות לגבי הוצאתו של הפרויקט אל הפועל.

כך ייתכנו מצבים שבהם היזם השקיע משאבים רבים בקידום הפרויקט, התחייב כלפי בעלי הדירות לתמורות מסוימות, בעלי הדירות קיבלו את הצעתו ונרתמו לתהליך – ובסופו של דבר שיעור היטל ההשבחה שיוטל לא יאפשר את קיומו של הפרויקט (בהתחשב בתמורות אשר היזם התחייב כלפי בעלי הדירות). הדבר מוסיף על חוסר הוודאות המאפיין, ממילא, פרויקט ארוך ומורכב מסוג פינוי ובינוי.

נוכח קושי זה, מוצע בתזכיר החוק "לעשות סדר" בסוגיית היטל ההשבחה בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי. זאת, באמצעות קביעת היטל השבחה בשיעור אחיד של עשרים וחמישה (25) אחוזים בכל הפרויקטים – עליו גם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו להסתמך כבר בתחילת הדרך ("כלל ברירת המחדל"). יחד עם זאת, וכדי לשמור על הגמישות הנדרשת בפרויקטים מסוג זה, מוצע בתזכיר לאפשר לכל ועדה מקומית לקבוע – מראש – שיעורי היטל השבחה שונים לאזורים שונים בעיר המצויים תחת סמכותה – אשר יחולו למשך תקופה של חמש (5) שנים. כך תוכלנה הוועדות המקומיות לקבוע, למשל, כי באזורים שונים בהם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר – יינתן פטור מלא מהיטל השבחה, בעוד באזורים אחרים יחול פטור חלקי או היטל השבחה בשיעור מלא ("מדיניות היטל ההשבחה").

החידוש כאן הוא, כמובן, הדרישה לקבע את שיעור היטל ההשבחה בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי מראש – אם באמצעות קביעת כלל ברירת המחדל, ואם באמצעות קביעת מדיניות היטל ההשבחה. הכול, כדי להגדיל את רמת הוודאות הנדרשת בפרויקטים מסוג זה.

הערות אחרונות

במסגרת תזכיר החוק, אם כן, מוצעות דרכי טיפול במספר חסמים משמעותיים המצויים בליבה של פרויקטים רבים להתחדשות עירונית. חסמים אלה נוגעים הן למישור היחסים שבין בעלי הדירות לבין היזם והן למישור היחסים שבין היזם לרשויות המדינה והתכנון. במאמר זה, ובקודמו, פורטו הפתרונות המרכזיים המוצעים במסגרת התזכיר להסרת חסמים בענף. ראוי לציין כי לצד פתרונות אלה, מוצעים בתזכיר תיקוני חקיקה נוספים הנוגעים לסוגיות מיסוי, לשינויים באופן מניין הדירות של מי שבבעלותו למעלה משלושים (30) אחוזים מהדירות בבית המשותף, לתקופות הזמן המרביות במסגרתן עסקאות פינוי ובינוי תהיינה בתוקף ועוד.

עוד חשוב לציין, כמו שכתבנו במאמר הקודם, כי תיקוני החקיקה המפורטים לעיל טרם אושרו נכון למועד פרסום מאמר זה. ייתכן שתיקונים אלה יעודכנו, חלקם או כולם, עד לתום הליך החקיקה – ואף קיימת אפשרות שלא יאושרו כלל.

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".

 

עורך דין גבריאל שגיא