מה זה פינוי בינוי?

המדריך השלם לבעלי הדירות

פינוי ובינוי – המדריך המעודכן לבעל הדירה

מהם פרויקטים מסוג פינוי ובינוי? כיצד הם שונים מפרויקטים מסוג תמ"א 38 – הריסה ובנייה? מה שיעור הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לצורך הוצאתם אל הפועל? מה בעלי הדירות מרוויחים מהם? מה הסיכונים בפרויקטים כאלה? האם ניתן לצמצם סיכונים אלה?

כמות המידע המועמסת עלינו מכל עבר מעלה שאלות חשובות אלה, ושאלות רבות נוספות, אך לרוב לא מספקת מענה ברור ומשאירה את רובנו מבולבלים. וחבל. להתחדשות העירונית בכלל, ולפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרט, פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חיינו בדירה, בבניין ואף בשכונה בה אנו מתגוררים. עם זאת, חוסר הידע והבלבול עלולים למנוע את מימוש פוטנציאל ההתחדשות, ולעיתים אף עלולים לגרום לקבלת החלטות שגויות ולנזקים כבדים. 

חברת "אדריכלי העיר" מבקשת לעשות סדר בבלאגן. בכל אחד מהמאמרים המפורסמים באתר שלנו נעסוק בסוגיה אחת מהענף, נכיר את המונחים שבמרכזה ונספק מענה ענייני למספר שאלות רלוונטיות. באופן זה, נבקש להקנות לקוראים תשתית איתנה של ידע איכותי. כל זאת מתוך אמונה כנה בקידום התחדשות עירונית אמיתית – כזו שבעלי הדירות עומדים במרכזה, מובילים ומנהלים. כזו שממנה כולם מרוויחים.

אז, מהם פרויקטים מסוג פינוי ובינוי?

"פינוי ובינוי" הוא המסלול המרכזי לקידום התחדשות עירונית בישראל. בהגדרתם הבסיסית ביותר, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי הם פרויקטים במסגרתם נהרסים הבניינים הקיימים במתחם מוגדר כלשהו ותחתם מוקמים בניינים, תשתיות ושטחים ירוקים חדשים, באופן היוצר מתחם מודרני ומפותח פרי תכנון מעמיק.

רגע, אבל גם בפרויקטים מסוג תמ"א 38 – הריסה ובנייה, הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש. אז מה ההבדל בעצם?

פרויקטים מסוג פינוי ובינוי מתוכננים ומבוצעים על שטח נרחב הכולל מספר בניינים עד שכונה שלמה. באופן זה אפשר לייצר מתחם חדשני המבוסס על תכנון נכון ומתאים יותר לצורכי האזור, לחדש תשתיות ולשבץ שטחי ריאה ירוקה, מבני ציבור ושטחי מסחר. פרויקטים מסוג תמ"א 38 – הריסה ובנייה, לעומת זאת, לרוב מצומצמים יותר ומתמקדים ברמת הבניין הבודד. כפועל יוצא מכך, נפגעת ה"גמישות" התכנונית המאפיינת פרויקטים מסוג פינוי ובינוי, ומתקבל תוצר פחות "קשוב" לצורכי האזור. חשוב לציין שלאור היתרונות של מסלול הפינוי ובינוי, הכריעו גורמי התכנון בישראל לטובת פרויקטים מסוג זה וקבעו שתוקפה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחי יבוטל בשנים הקרובות.

מה שיעור הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות לצורך הוצאתו אל הפועל של פרויקט מסוג פינוי ובינוי?

התשובה הפשוטה היא שדרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות במתחם כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. ממש כך! עם זאת, לאחר קבלת הסכמת בעליהם של 80% מהדירות במתחם, מוסמך בית המשפט לחייב את שאר בעלי הדירות שטרם הסכימו, מסיבות לא סבירות – לתת את הסכמתם. ומה ההיגיון לכך? צמצום יכולת הסחטנות של בעלי דירות המבקשים תנאים טובים יותר לעצמם, ומתנים בכך את הסכמתם לביצוע הפרויקט. זו גם אחת הסיבות לכך שכדי להתחיל לקדם תכנית (תב"ע) לפרויקט מול מוסדות התכנון, דרושה הסכמה בשיעור נמוך עוד יותר – של 60% מהבעלים במתחם בלבד (ושל 50% בכל בית משותף, ככל שהמתחם כולל מספר בתים). כך, מתאפשר תהליך יעיל של גיבוש הסכמת בעלי דירות השונים במתחם, במקביל לקידום התכנית החדשה שעל בסיסה יוקם הפרויקט.

מה בעלי הדירות מרוויחים בפרויקט מסוג פינוי ובינוי?

הגענו לשאלת "מיליון הדולר"! כל בעלי הדירות שואלים, ובצדק, מה "יוצא להם" מהפרויקט. שהרי, אם הפרויקט לא יהיה רווחי מספיק בעבורם, למה שיצאו ל"הרפתקה" מלכתחילה? התשובה לשאלה זו, כצפוי, מעט מורכבת ולכן זוכה למאמר ייעודי ומקיף. מה שבטוח – ניתן לומר שבעלי דירות מגובשים המודעים לזכויותיהם והמלווים על ידי מנהלת חזקה, יועצים מקצועיים ומנוסים בתחום ונציגות מגובשת, מגדילים מאוד את הסיכוי לקבלת תמורות טובות ואיכותיות יותר. על קצה המזלג, תמורות אלו יכללו, בין היתר, בדרך כלל דירה חדשה גדולה יותר הכוללת ממ"ד, שתמוקם בקומה גבוהה יותר בבניין מודרני עם מעליות, חניה ומחסן.

מה הסיכונים בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי?

כמובן שלא הכול ורוד. פרויקטים מסוג פינוי ובינוי אורכים זמן רב ותלויים בהסכמות ובאישורים של גורמים רבים. מלבד הסכמותיהם של בעלי הדירות, תלוי הפרויקט גם באישורי מוסדות התכנון לתכנית (תב"ע) חדשה ולהיתרי הבניה. לכל אלה מתווספים גם הקשיים הכרוכים במעבר לדירות חלופיות בתקופת הבנייה, עד להקמת הבניינים החדשים, ובאופן כללי החשש מהתממשות סיכונים שונים המאפיינים פרויקט ארוך טווח.

האם ניתן לצמצם סיכונים אלה?

כמובן! התהליך עלול להיתפס כמפחיד ומאיים, אבל לרשות בעלי הדירות עומדים כלים רבים לצמצום הסיכונים הכרוכים בו. בראש ובראשונה, באפשרותם של בעלי הדירות "להקיף" את עצמם ביועצים מקצועיים בתחומים שונים. בין יועצים אלה על בעלי הדירות לבחור מנהלת אשר תפעל לגיבושם ולארגונם של בעלי הדירות, ובתוך כך להסמכת נציגות מטעמם. לאחר מכן יפעלו חברי הנציגות – בליווי המנהלת – להסמכת יועצים נוספים בתחומים שונים לרבות עורך דין, שמאי ומפקח. היועצים השונים מאפשרים לנציגות לפעול כ"שווה בין שווים", ללא פערי ניסיון או ידע מקצועי. מעבר לכך, במסגרת ההסכם מול היזם יש לדאוג כי היזם יתחייב להעמיד לבעלי הדירות מערכת בטחונות וערבויות, לצורך הבטחת התחייבויותיו השונות (למידע נוסף בנוגע לביטחונות ולערבויות בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי אנא הקישו כאן).

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר". 

עורך דין גבריאל שגיא / 01.08.2020