לעשות את זה נכון

צעדים ראשונים בקידום פרויקט פינוי ובינוי

מהם השלבים מהם מורכב פרויקט פינוי ובינוי? כמה זמן אורך התהליך? האם ניתן לזרז אותו? ועל איזה שלבים הכי כדאי לשים דגש? (ספוילר: זה לא מה שחשבתם)

כמות המידע המועמסת עלינו מכל עבר מעלה שאלות חשובות אלה, ושאלות רבות נוספות, אך לרוב לא מספקת מענה ברור ומשאירה את רובנו מבולבלים. וחבל. להתחדשות העירונית בכלל, ולפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרט, פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חיינו בדירה, בבניין ואף בשכונה בה אנו מתגוררים. עם זאת, חוסר הידע והבלבול עלולים למנוע את מימוש פוטנציאל ההתחדשות, ולעיתים אף עלולים לגרום לקבלת החלטות שגויות ולנזקים כבדים.  

קבוצת "אדריכלי העיר" מבקשת לעשות סדר בבלאגן. בכל אחד מהמאמרים המפורסמים באתר שלנו נעסוק בסוגיה אחת מהענף, נכיר את המונחים שבמרכזה ונספק מענה ענייני למספר שאלות רלוונטיות. באופן זה, נבקש להקנות לקוראים תשתית איתנה של ידע איכותי. כל זאת מתוך אמונה כנה בקידום התחדשות עירונית אמיתית – כזו שבעלי הדירות עומדים במרכזה, מובילים ומנהלים. כזו שממנה כולם מרוויחים.

אז, מהם השלבים לקידום פרויקט פינוי ובינוי?

(1) שלב התארגנות בעלי הדירות; (2) שלב בחירת היזם; (3) שלב התכנון הראשוני; (4) שלב החתימות על הסכמי פינוי ובינוי וקידום התכנית (תב"ע) במוסדות התכנון; (5) שלב הפינוי, הבנייה והמגורים החלופיים; (6) שלב האכלוס; (7) תקופת הבדק. כמובן שכל אחד משלבים אלה מורכב בעצמו מתתי שלבים שונים, המביאים לכך שהתהליך בכללותו עלול לארוך יותר מ-12 שנים. 12 שנים?! זה המון זמן, אבל …

האם ניתן לזרז את התהליך? בהחלט! בעלי דירות מגובשים ומעורבים המצטיידים בידע מקצועי ומסגלים תהליכי עבודה, יביאו לקיצור משמעותית את משך הפרויקט. בדומה לתהליכים רבים אחרים בחיים – גם בתהליכי פינוי ובינוי שווה להשקיע זמן וקשב כבר בשלבים הראשונים, כדי לחסוך זמן יקר בעתיד. 

על איזה שלבים הכי כדאי לשים דגש? בראש ובראשונה – שלב התארגנות בעלי הדירות. שלב זה מתחיל באסיפת בעלי הדירות ובה מתקבלת החלטה משותפת לצאת לדרך. מרגש! באותה אסיפה ממנים בעלי הדירות נציגות מטעמם, המורכבת ממספר בעלי דירות שיעמדו בחזית מלאכת קידום הפרויקט. לאחר הסמכת הנציגות, מתחילים "להצטייד" בעלי הדירות ביועצים מקצועיים וביניהם עורך דין ומפקח הנדסי. 

לא רבים יודעים, אך זהו השלב החשוב ביותר בקידום פרויקט פינוי ובינוי! התארגנות נכונה של בעלי הדירות מחזקת מאוד את כוחם ואת יכולות המיקוח שלהם, ומשפרת משמעותית את הסיכויים לצלוח את המסע הארוך בדרך למתחם החדש. לעומת זאת, היעדר גיבוש ואמון הדדי בין בעלי הדירות מחליש מאוד את כוחם ויכולתם לקדם את הפרויקט, ועשוי אף להוביל לכישלונו.

בשלב זה טמון גם סוד הצלחתה של קבוצת "אדריכלי העיר". כגוף מקצועי בעל ניסיון עשיר בתהליכי פינוי ובינוי, מלווה ההחברה את בעלי הדירות בשלב ההתארגנות, תוך הקניית כלים וידע, והטמעת תהליכי עבודה נכונים. 

לאחר גיבושם של בעלי הדירות, הסכמת נציגות מטעמם ומינוי יועצים מקצועיים שונים – הם בשלים לעבור לשלב המשמעותי הבא בפרויקט: שלב בחירת היזם. בשלב זה פועלים בעלי הדירות, באמצעות הנציגות שהסמיכו, לבחירת החברה היזמית שתוציא לפועל את הפרויקט. כיוון שמדובר בהחלטה בעלת חשיבות עליונה, הדורשת ידע מקצועי בתחומים שונים, היועצים השונים שהסמיכו בעלי הדירות בשלב הקודם נכנסים לפעולה. גם בשלב זה לחברה תפקיד מפתח בקידום וניהול התהליך. 

תחילתו של שלב בחירת היזם בעריכת בדיקות רקע לחברות יזמיות שונות המתאימות לפרויקט בסדר הגודל המבוקש. הבדיקות מבוצעות על ידי החברה, עורך הדין שהסמיכו בעלי הדירות וחברי הנציגות עצמם. בתום הבדיקות מורכבת רשימה של חברות יזמיות רלוונטיות אשר תשתתפנה בהליך לבחירת היזם.

ההליך מנוהל במלואו על ידי החברה, שפועלת מול היועצים השונים, הנציגות והחברות היזמיות המתמודדות במסגרתו. חשוב לציין שעריכת משא ומתן המנוהל על ידי גוף מקצועי בעל ניסיון, מול מספר חברות יזמיות (ולא מול חברה בודדת), מאפשר שיפור משמעותי בתנאים המוצעים לבעלי הדירות. בדרך זו, החברות היזמיות הן אלו שמתמודדות על "ליבם" של בעלי הדירות – ולא להיפך, והדבר מגדיל משמעותית את כוח המיקוח שלהם.  לאחר מיצוי המשא ומתן וקבלת ההצעות הטובות ביותר לבעלי הדירות, יבחרו חברי הנציגות את אחת מהחברות היזמיות שהשתתפו בתהליך כיזם הפרויקט. 

יתרון משמעותי נוסף בקידום פרויקט פינוי ובינוי באמצעות קבוצת "אדריכלי העיר", מתבטא ביצירת השלב השלישי של קידום הפרויקט – שלב התכנון הראשוני. הליך תכנונו של פרויקט פינוי ובינוי מורכב מאוד ואורך זמן רב. במצב השכיח, בו בעלי הדירות אינם מלווים על ידי חברה מקצועית, נדחה הליך התכנון (הארוך ממילא) לשלב שבו מרבית בעלי הדירות חתמו על הסכמי פינוי ובינוי מול היזם. הדבר מביא לבזבוז זמן יקר המתבטא בדחיית המועד להשלמת הפרויקט. ההתמחות הייחודית של חברי "אדריכלי העיר" בקידום תכניות התחדשות עירונית- מאפשרת להפוך את התהליך ה"טורי" לתהליך "מקביל". כך, במקביל לקיום שלב ההתארגנות ושלב בחירת היזם, פועלת החברה לקידום התכנון הראשוני של הפרויקט ובכך מביאה לקיצור משמעותי בתקופת השלמתו של הפרויקט. 

האם בכך תמה מלאכת קידום הפרויקט? כמובן שלא. כפי שתיארנו בשורות האחרונות, קיימים עוד שלבים רבים עד להוצאתו להוצאתו של הפרויקט אל הפועל. עם זאת, מתן דגש על שלב ההתארגנות ושלב בחירת היזם – באמצעות חברה מקצועית בעל ניסיון בליווי תהליכים אלה – יביא לפרויקט "בריא" יותר, שיתקדם מהר יותר שבמסגרתו יינתנו תמורות טובות יותר לבעלי הדירות.

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר". 

עורך דין גבריאל שגיא / 16.12.2020