בעלי הדירות לפני כולם

מייצרים מעטפת חזקה

משנים את כללי המשחק

במרבית הפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בישראל היזם במרכז. ובמה הדבר מתבטא? היזם נכנס לפרויקט כבר בשלביו הראשונים, עוד לפני שבעלי הדירות מינו נציגות מטעמם, הסמיכו יועצים מקצועיים וגיבשו דרישות מסודרות. באופן זה, בעלי הדירות הם מעין "קהל שבוי" של היזם, באופן המקטין משמעותית את כוח המיקוח שלהם ומצמצם את התמורות המובטחות להם.

מודל שכיח זה מביא למצב אבסורדי בו בעלי דירות שאינם מגובשים, החסרים ידע וכלים מקצועיים, מנהלים משא ומתן מול יזם אחד בלבד – שיודע שאין לו כל תחרות. הדבר מביא לכך שבעלי הדירות פותחים את המשא ומתן בעמדת נחיתות, אשר רק מתגברת לאור פערי הידע, הניסיון והמשאבים שבין בעלי הדירות לבין היזם. כך למשל, בעלי הדירות נדרשים לבצע פעולות רבות החורגות מתחום התמחותם המקצועית, כמו עריכת בדיקות רקע בנוגע לאיתנות הפיננסית של היזם ולבחינת הניסיון שלו בביצוע פרויקטים מסוג פינוי ובינוי; ניהול משא ומתן מקצועי על נוסחו של הסכם משפטי ומסחרי בו ייקבעו התמורות לבעלי הדירות; בחינת התכנון (תב"ע) המוצע על ידי היזם ועוד פעולות רבות הדורשות ידע וניסיון רב בתחום. חוסר הידע, הניסיון והיועצים המתאימים מטעם בעלי הדירות עלול להביא לפגיעה משמעותית בתמורות המוצעות לבעלי הדירות, במקרה הטוב, ולניהול פרויקט כושל על ידי יזם לא מתאים במקרה הרע.

מנהלת "אדריכלי העיר" משנה את המודל השכיח ובמקומו שמה את בעל הדירה במרכז. באמצעות שימוש בידע, בניסיון המקצועי ובמשאבים הרבים שצברו חבריה בקידום פרויקטים מסוג פינוי ובינוי – גובר משמעותית כוחם של בעלי הדירות מול היזם ומול יתר הגורמים בפרויקט. במקביל לכך, ניסיונם הרב של יובל וניר בתכנון פרויקטים מסוג פינוי ובינוי מאפשר להם לקדם את תכנית (תב"ע) הפרויקט כבר משלביו הראשונים – באופן המקצר משמעותית את משך הפרויקט ומקבע את התמורות לבעלי הדירות. כל זאת, בשיתוף פעולה עם בעלי הדירות ותוך הנגשה שקופה ואמתית של הידע הדרוש.

עורך דין בעלי הדירות מייצג אך ורק את בעלי הדירות​

לפי המודל השכיח ובו היזם במרכז, היזם שנכנס לפרויקט כבר בשלביו הראשוניים, כאשר בעלי הדירות טרם התגבשו ובחרו יועצים, עשוי לבחור בעבורם את עורך הדין. זאת כיוון שבשלב זה בעלי הדירות אינם "בשלים" דיים לבחירת עורך הדין, אינם מודעים לבדיקות שיש לערוך בטרם בחירת עורך הדין ואינם מודעים לשלל אפשרויות הבחירה העומדות לרשותם. מצב זה עלול להוביל לייצוג משפטי לקוי.

מנהלת "אדריכלי העיר" החליטה לשים למצב זה סוף. בפרויקטים שאנו מלווים, הרבה בטרם נבחר יזם הפרויקט אנו עורכים הליך לבחירת עורך הדין שייצג את בעלי הדירות ביחד עם נציגות בעלי הדירות, בין מספר משרדי עורכי דין מהמובילים ומהמנוסים בשוק. כאשר לבסוף נבחר עורך הדין על ידי נציגות בעלי הדירות.

בעלי הדירות מעורבים בתהליך פינוי ובינוי

עם קבלת הסכמות מטעם 60% מבעלי הדירות במתחם (ו-50% בכל בניין, אם המתחם כולל יותר מבניין אחד) לקידום הפרויקט על ידי המנהלת, אנו מייצרים ממשק עבודה ישיר ושקוף מול כל בעלי הדירות. ממשק זה כולל אתר אינטרנט ייעודי לפרויקט הכולל אזור אישי (מוגן בסיסמה) ובו יפורסם סטטוס הפרויקט המעודכן. עוד כולל הממשק הקמת קבוצת וואטסאפ לצורך קבלת עדכונים שוטפים וכן שליחת העדכונים בתפוצת דואר אלקטרוני רחבה ופרסום עלוני מידע שונים מעת לעת.

בשורה התחתונה, בראש סדר העדיפויות שלנו לקיים הליך סדור בו אנו מעדכנים את כלל בעלי הדירות, בדרכים שונות, אודות כל צעד והתקדמות בפרויקט. רק כך נביא לקידום פרויקט "בריא" המבוסס על שקיפות והנגשת מידע, באופן המאפשר לבעלי הדירות להיות מעורבים בכל התהליך מתחילתו ועד סופו.

בעלי הדירות הם שבוחרים את היזם

כאמור, בפרויקטים רבים היזם הוא זה שקובע את הטון מרגע החתימה איתו ועד לסוף הפרויקט. הוא יקבע מה יהיו התמורות לבעלי הדירות, הוא יקבע מה יהיו הערבויות לבעלי הדירות והוא יקבע את לוחות הזמנים.

אנו מאמינים שאין זהו תהליך תקין. מניסיוננו יש לתת לבעלי הדירות את הכוח לבחור את התמורות, הערבויות, לוחות הזמנים ועוד תוך יצירת תחרות בין החברות היזמיות.

לצורך כך, עם קידום התכנית מול ועדות התכנון ולאחר שנבחרה נציגות דיירים בפרויקט והוסמך עורך דין דיירים, נצא למכרז יזמים בו נציג את הפרויקט לכ-10 חברות יזמיות ונאפשר להם להתחרות על הפרויקט. בתהליך זה נבדוק את החברות השונות בצורה קפדנית מאוד. נבדוק את האיתנות הפיננסית שלהם, את הנסיון שלהם בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי, נבדוק מהם התמורות הטובות ביותר אותן הם מוכנים לתת לבעלי הדירות ונציג זאת לנציגות בעלי הדירות. החברה היזמית שתיתן את ההצעה הטובה ביותר לבעלי הדירות תיבחר על ידי בעלי הדירות עצמם.

בעלי הדירות מעורבים בתכנון הדירה שלהם

כחלק מיצירת ממשק העבודה הישיר עם בעלי הדירות, נייצר גם פלטפורמה המאפשרת לבעלי הדירות להתעדכן בהתקדמות המצב תכנוני של המתחם. בנוסף לכך, נקיים פגישות סדירות עם נציגות בעלי הדירות לשם הצגת עדכון המצב התכנוני כאמור. במסגרת פגישות אלה נשאף לשלב את רצונות בעלי הדירות בתכנון החדש.

יוצרים מעטפת מקצועית המגנה על בעלי הדירות

מנהלת "אדריכלי העיר" מורכבת מאנשי מקצוע בעלי ידע איכותי, ניסיון רב והכי חשוב – משאבים ורצון כנה להנגיש את התהליך המורכב לבעלי הדירות. חברי המנהלת הם אדריכלים ועורכי דין עם ניסיון עשיר מאוד בליווי בעלי דירות, וכן בקידום ובתכנון פרויקטים מסוג פינוי ובינוי. בנוסף לכך, במסגרת עבודה מקבלת המנהלת ליווי צמוד של משרד שמאים ותיק ומנוסה, האמון על בדיקת הפן הכלכלי של הפרויקט החל מיומו הראשון. סוללת אנשי מקצוע זו מספקת לבעלי הדירות מענה לצרכים המגוונים המאפיינים פרויקטים מסוג פינוי ובינוי.

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".