כינוסים דיגיטליים בתקופת הקורונה

המדריך השלם לבעלי הדירות

קיום כינוסים דיגיטליים בתקופת הקורונה – המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

התפרצות נגיף הקורונה בחודשים האחרונים, בשילוב המגבלות אשר הוטלו בעקבותיה באשר להתקהלויות מרובות משתתפים, יוצרים אתגרים משמעותיים בקידום עסקאות התחדשות עירונית. ביטוי אחד לאתגרים אלה, הוא הקושי שבעריכת כינוסים לבעלי הדירות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית. 

כאשר עריכת הכינוסים נדרשת על פי חוק כתנאי לקידום הפרויקטים, היעדר האפשרות לעריכת הכינוסים מביאה לעצירתם המוחלטת של הפרויקטים. ואכן, בדברי חקיקה שונים המסדירים את ענף ההתחדשות העירונית קבועות הוראות המחייבות יזמים או מארגנים, לפי העניין, לערוך כינוס של בעלי הדירות כתנאי לחתימה על הסכמים מולם. דוגמה אחת לכך ניתן למצוא בהוראת סעיף 2(א) לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, לפיו תנאי לחתימה על הסכם ארגון הוא עריכת כינוס לבעלי הדירות בבית המשותף, על פי הוראות החוק. דוגמות נוספת לכך ניתן למצוא בהוראות סעיפים 1א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 וכן בסעיף 5ב לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 – הקובעים כי תנאי לחתימה על עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק, בהתאמה, טעונה עריכת כינוס לבעלי הדירות על פי הוראות החוק. 

על מנת לאפשר קידום פרויקטים בתקופה מאתגרת זו, ביום 13.7.2020 פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכתב, אשר מוען למנהלי המנהלות המקומיות להתחדשות עירונית, ובו הביעה עמדתה לפיה ניתן להסתייע באמצעים דיגיטליים, באופן מלא או חלקי, לשם קיום הכינוסים אשר עריכתם נדרשת על פי חוק. הכול, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות והקפדה על ההמלצות המפורטות במכתב. יחד עם זאת, הובהר במכתב כי האמצעי הדיגיטלי לא מהווה תחליף מספיק למפגש ישיר. על כן עם הסרת המגבלות על כינוסים, כך לפי עמדת הרשות, ראוי לשוב ולקיים מפגשים ישירים במתכונת הרגילה. 

אנו סבורים כי המלצותיה העדכניות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משקפות שינוי תפיסתי, גם אם חלקי, ביחס לעמדתה ערב התפרצות הגל הראשון של הנגיף. אז, פרסמה הרשות הבהרה ובה הפצירה כי יש להימנע מעריכת כינוסים עד להודעה חדשה – כאשר המשמעות הייתה היעדר אפשרות מעשית לעמוד בהוראות החוק. במכתבה העדכני, בניגוד להבהרה הקודמת, פירשה הרשות את הדיבור "כינוס" ככזה שניתן לערוך גם באופן דיגיטלי – לפחות בנסיבות הקיימות. וראוי יהיה, לעמדתנו, כי פרשנות זו תמשיך לחול גם לאחר שיסתיים המשבר הנוכחי – באופן שירחיב את "ארגז הכלים" של הגורמים השונים הפועלים בענף ההתחדשות העירונית, ויאפשר ערוצי תקשורת נוספים עם בעלי הדירות. 

בכל מקרה, הכרת המלצות הרשות להתחדשות עירונית – כפי שיפורטו להלן בהרחבה – ויישומן, עתידים לתרום למאמציהם של יזמים ושל מארגנים בקידום התחדשות עירונית, בתקופה מאתגרת זו. ויובהר, אין להמלצות תוקף חוקי, אולם הן משקפות את עמדת הרשות הממשלתית העוסקת בהסדרת ענף ההתחדשות העירונית, ומכאן גם נובעת חשיבותן המכרעת. לאור האמור, מומלץ להקפיד ולפעול על פיהן בעת עריכת כינוסים דיגיטליים לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. עוד חשוב לציין, כי יש לקרוא את ההמלצות יחד עם יתר הוראות החוק המסדירות את אופן עריכת הכינוסים. 

בשורות הבאות יפורטו עיקרי ההמלצות האמורות, אשר נוסחן המלא זמין באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ראו: עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בדבר קיום כנסי דיירים באופן מקוון לאור התפרצות נגיף הקורונה.

המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בדבר אופן עריכת כינוסים דיגיטליים לבעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית:

1. תיאום מוקדם

יש לתאם את הכינוס מבעוד מועד מול נציגות בעלי הדירות.

2. בירור יכולת בעלי הדירות ונכונותם לקיים כינוס דיגיטלי

יש לערוך בירור אודות יכולתם והסכמתם של בעלי הדירות לקיים את הכינוס באופן דיגיטלי, ולקבוע דרכים לסייע למתקשים בכך – אם באמצעות הכשרה או ליווי, ואם באמצעות עריכת כינוס משולב, ובו חלק מצומצם מבעלי הדירות נוכחים באופן פיסי והשאר באופן דיגיטלי.

3. פרסום הודעה ברורה אודות קיום כינוס בעלי הדירות

יש להודיע לבעלי הדירות אודות קיום הכינוס באופן ברור ומסודר, ובתוך כך לפרסם הודעות אודותיו – שבעה ימים לכל הפחות טרם קיומו – הן באמצעים פיזיים והן באמצעים דיגיטליים. זאת ועוד, יש להזמין את בעלי הדירות המעוניינים בכך לקבל סיוע בשימוש בכלי הדיגיטלי שבאמצעותו יתקיים הכינוס. לבסוף, יש לוודא כי שבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות, לפחות, אישרו את קבלת ההודעה בדבר קיום הכינוס מבעוד מועד.

4. נוכחות עורך דינם של בעלי הדירות במהלך הכינוס והקפדה על המידע המועבר במהלכו

עורך הדין של בעלי הדירות, ככל שהוסמך, יהא נוכח במהלך כל הכינוס ויקפיד על כך שהמארגן או היזם, לפי העניין, יציגו את כלל המידע הנדרש – הן בהתאם לדרישות החוק והן בהתאם לצרכי בעלי הדירות. בנוסף לכך, עורך הדין של בעלי הדירות יקפיד כי כל בעל דירה המעוניין בכך יישמע ויקבל מענה לשאלותיו.
ככל שאין נציגות או עורך דין שנבחרו על ידי בעלי הדירות, יחולו ההמלצות לעיל ולהלן, ובפרט ההמלצה המפורטת בסעיף ‏4 זה, בשינויים המתחייבים, כאשר על המארגן תחול חובה מוגברת להקפיד על שמירת זכויות בעלי הדירות.

5. הזמנת נציג מטעם המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או נציג מטעם הרשות המקומית

לכינוס יוזמן נציג מטעם המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או נציג אחר מטעם הרשות המקומית. אין חובה כי נציג זה ינכח בפועל בכינוס.

6. תיעוד הכינוס

יש להקליט את מהלך הכינוס, ובסיומו לשלוח לבעלי הדירות וכן לנציג המנהלת המקומית להתחדשות עירונית או הרשות המקומית, לפי העניין, פרוטוקול מסודר של מהלך הכינוס וכן אפשרות לצפייה בהקלטה.

 

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר". 

עורך דין גבריאל שגיא / 01.08.2020