התמורות בפינוי בינוי

המדריך השלם לבעלי הדירות

החלום הישראלי: תמורות לבעלי הדירות בפינוי ובינוי

מה הן בכלל "תמורות"? האם הן קבועות או שאפשר לבקש יותר? מהן התמורות המקובלות בשוק? האם הן עשויות להשתנות גם לאחר שנחתם הסכם מחייב? כמות המידע המועמסת עלינו מכל עבר מעלה שאלות חשובות אלה, ושאלות רבות נוספות, אך לרוב לא מספקת מענה ברור ומשאירה את רובנו מבולבלים. וחבל. להתחדשות העירונית בכלל, ולפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרט, פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חיינו בדירה, בבניין ואף בשכונה בא אנו מתגוררים. עם זאת, חוסר הידע והבלבול עלולים למנוע את מימוש פוטנציאל ההתחדשות, ולעיתים אף עלולים לגרום לקבלת החלטות שגויות ולנזקים כבדים.  

קבוצת "אדריכלי העיר" מבקשת לעשות סדר בבלאגן. בכל אחד מהאמרים המפורסמים באתר שלנו נעסוק בסוגיה אחת מהענף, נכיר את המונחים שבמרכזה ונספק מענה ענייני למספר שאלות רלוונטיות. באופן זה, נבקש להקנות לקוראים תשתית איתנה של ידע איכותי. כל זאת מתוך אמונה כנה בקידום התחדשות עירונית אמיתית – כזו שבעלי הדירות עומדים במרכזה, מובילים ומנהלים. כזו שממנה כולם מרוויחים. 

אז, מה הן בכלל "תמורות"?

פרויקט מסוג פינוי ובינוי כולל את הריסת הבניינים הקיימים באזור המיועד והקמת מתחם חדשני תחתם. המתחם החדש כולל מאפיינים שונים וביניהם בניינים מודרניים, דירות גדולות יותר, מעליות, חניות ועוד – כאשר את כל אלה ואחרים נהוג לכנות בשם הכולל "התמורות לבעלי הדירות". במילים פשוטות, תמורות אלה כוללות למעשה את כל ההטבות שמקבלים בעלי הדירות מהיזם במסגרת הפרויקט.

האם התמורות קבועות או שניתן לבקש יותר?

התמורות לבעלי הדירות עשויות להשתנות בין פרויקט פינוי ובינוי אחד למשנהו, ותלויות בשני גורמים מרכזיים. תחילה תלויות התמורות בעמדת הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון לגבי "סל" הזכויות המאושר לפרויקט (קביעת "גודל העוגה"). לאחר הקצאת אותו "סל" זכויות, מושפעות התמורות מכוח המיקוח של בעלי הדירות מול היזם שנבחר לביצוע הפרויקט (אופן "חלוקת העוגה" בין בעלי הדירות לבין היזם). האם לבעלי הדירות יכולת להשפיע על משתנים אלה? בהחלט! בעלי דירות מגובשים המאוגדים על ידי נציגות מטעמם, ומלווים על ידי מנהלת ויועצים מקצועיים, מחזיקים במידה רבה של שליטה על שני התהליכים גם יחד. כך למשל בעלי דירות מגובשים המדברים ב"קול אחד" יכולים, באמצעות המנהלת, להציג את עמדתם לרשות המקומית ולמוסד התכנון, לגבי התכנון המוצע למתחם. באופן זה הם הופכים לשותפים בקביעת "גודל העוגה". לגבי אופן "חלוקת העוגה" – בפני בעלי הדירות עומדים כלים שונים להגדלת כוח המיקוח מול היזם. המרכזי שבהם הוא עריכת הליך סינון קפדני לבחירתו, מבין שורה של יזמים אחרים, וזאת על בסיס ההצעה הטובה ביותר (מה שנהוג לכנות "מכרז יזמים").

מהן התמורות המקובלות בשוק?

בעלי דירות מגובשים, המלווים על ידי מנהלת מקצועית ויועצים מתאימים יעלו את הסיכויים להשגת התמורות הבאות: (1) דירה חדשה בשטח גדול משטחה של הדירה הקודמת ובקומה גבוהה יותר, הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש; (2) הצמדת חניה ולעיתים גם מחסן לדירה החדשה; (3) מפרט טכני מודרני שאינו נופל ברמתו מדירות היזם בפרויקט; (4) פגישות עם מעצב פנים לצורך עיצובה המיטבי של הדירה החדשה; (5) התאמת הדירות החדשות לאנשים עם מוגבלות; (6) תשלומים בעבור שכר דירה למגורים החלופיים בתקופת הבנייה, וכן תשלומים בעבור הובלת תכולת הדירה הישנה לדירה החלופית – וממנה לדירה החדשה; (7) ערבויות להבטחת התחייבויותיו השונות של היזם בשלבי הפרויקט; (8) נשיאת היזם בהוצאות הנדרשות לצורך התחזוקה השוטפת של הבניינים החדשים; (9) עלויות שורת היועצים המלווים את בעלי הדירות לאורך הפרויקט ובכללם – המנהלת מטעם הבעלים, בא כוח הבעלים, מפקח ושמאי מטעם הבעלים, אדריכלי הפרויקט ועוד.

האם התמורות לבעלי הדירות עשויות להשתנות גם לאחר שנחתם הסכם מחייב?

התשובה היא כן, אבל… 
בשורות האחרונות ראינו שפרויקטים מסוג פינוי ובינוי מושפעים מגורמים שונים, ובמרכזם מדיניות הרשויות ומוסדות התכנון ושיעור הרווחיות של היזם. שינויים אלה במדיניות מתרחשים לעיתים קרובות (ובחודשים האחרונים – ביתר שאת), והם מביאים לחוסר וודאות הן בקביעת "גודל העוגה" והן באופן חלוקתה בין בעלי הדירות ליזם. עם זאת, בעלי דירות המלווים על ידי מנהלת ויועץ משפטי מקצועי יכולים לדרוש הטמעת מנגנונים שונים בהסכם המחייב מול היזם, המקבעים את התמורות וקובעים פיצויים במקרה של סטייה מהן.

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".