דו"ח הסרת חסמים בפינוי בינוי

המדריך השלם לבעלי הדירות

דו"ח הסרת חסמים בפינוי בינוי

לאחרונה, פורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סיכום עבודת צוות: הסרת חסמים בהתחדשות עירונית. מדובר בתוצר של עבודת מטה משולבת, אשר הוביל אשכול נדל"ן במחלקה למשפט אזרחי במשרד המשפטים, בשיתוף גורמים רבים מעולם ההתחדשות העירונית. בין גורמים אלה ניתן למנות נציגים מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ממשרדי ממשלה שונים, ממנהל התכנון ומרשות מקרקעי ישראל, כמו גם יזמים, בעלי דירות, מלומדים, עמותות וארגונים חברתיים, קליניקות באוניברסיטאות ועוד. ראוי לציין כי מסקנותיה של עבודת מטה זו, כפי שתפורטנה להלן, אושרו על ידי ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי. 

המסמך שפורסם, כחלק ממגמה כללית בקרב מקבלי ההחלטות בישראל לקידום תחום ההתחדשות העירונית, כולל מיפוי של החסמים המרכזיים המאפיינים את התחום – בשלושה מישורים מרכזיים:

  1. מישור התכנון
  2. מישור היחסים שבין בעלי הדירות והיזם
  3. מישור ההתנהלות מול הרשויות
 

תחת כל אחד מהמישורים הנ"ל פורטו החסמים המאפיינים אותו, ולצידם – הפתרונות המוצעים להסרתם. פתרונות אלה נעים בין המלצות קונקרטיות לתיקוני חקיקה מידיים, לבין קווי פעולה כלליים שיש לבחון בעתיד.

ויודגש – הפתרונות המוצעים בדו"ח טרם הוטמעו בחקיקה או בתקנות, ועל כן הם חסרים מעמד סטטוטורי מחייב

 

לקריאה מעמיקה ולפרטים נוספים, ראו קישור למסמך.

הימשכות הליכי התכנון של תוכניות פינוי ובינוי במוסדות התכנון

  • תיאור החסם: פרקי הזמן הנדרשים לצורך אישור תוכניות פינוי ובינוי במוסדות התכנון ארוכים מאוד. הדבר מביא להארכה משמעותית של משך הפרויקט, מטיל עלויות כלכליות כבדות על יזמים, מקשה עליהם לקדם מתחמים נוספים במקביל וכן ומשרה חוסר ודאות כללי על התהליך. 
  • הפתרון המוצע: קידום תוכניות פינוי ובינוי באמצעות הותמ"ל, שנועדה לקדם תכנון מאסיבי של דירות ומקצרת משמעותית את זמני התכנון. בתוך כך, הוצע גם להאריך את תוקפה של הוראת השעה מכוחה הוקמה הותמ"ל.

איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה בתוכניות פינוי ובינוי

  • תיאור החסם: מנגנוני איחוד וחלוקה וקביעת טבלאות הקצאה דווקניות מראש, במסגרת תוכניות פינוי ובינוי, פוגעים בגמישות הנחוצה לתהליך הקצאת דירות התמורה לבעלי הדירות, מסרבלים אותו מאוד ולעיתים מאריכים את משכו. 
  • הפתרון המוצע: תיקון חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התכנון והבניה") כך שיאפשר יותר "גמישות" במסגרת הקצאת דירות התמורה בתוכניות פינוי ובינוי, ובתוך כך מתן אפשרות לאישור תוכניות ללא טבלאות הקצאה (שתיערכנה רק בשלב ההיתר). בנוסף, בחינת הנחיה מקצועית של מינהל התכנון לפיה בתוכניות פינוי ובינוי ייקבעו מתחמי משנה קטנים ככל האפשר, לאיחוד ולחלוקה, כדי שיהיו ברי מימוש. 

 

אי בהירות בנוגע לשיעור ההסכמות הנדרש בבית משותף, לצורך הגשת תוכנית שעניינה הריסה ובנייה מחדש – שלא על דרך של פינוי ובינוי

תיאור החסם: תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016, אינן בהירות דיין בנוגע לשיעור הרוב הנדרש – מבין בעלי דירות בבית משותף – לצורך הגשת תוכנית להריסה ולבניה מחדש של הבית, שאינה תוכנית פינוי ובינוי. בתוך כך, ולאור פסיקה שניתנה על ידי ועדת הערר בתל אביב בעניין פם (ראם) השקעות ובניין בע"מ נ' אלירן הראל, לא ברור האם הרוב הנדרש עומד על בעליהן של 60% מהדירות בבית המשותף, או שמא נדרשת הסכמת כל הבעלים. 

הפתרון המוצע:

  • תיקון התקנות הנ"ל באופן שיקבע מפורשות כי די ברוב מסוים (ולא 100%) מבין בעלי הדירות בבית המשותף, לצורך הגשת תוכנית להריסה ולבנייה מחדש של בית משותף,  שאינה תכנית פינוי ובינוי.
  • אשר למתחמי פינוי ובינוי בהם קיימות קרקעות ציבוריות, מוצע לבחון תיקון חקיקה אשר יאפשר להגדיר "בעל עניין בקרקע" (היינו, מי שרשאי להגיש תוכנית) באופן שיקל על הגשת תוכניות במקרים מסוג זה

 

מסמכי מדיניות מטעם הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה

  • תיאור החסם: מדיניות הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה בנוגע למיזמי התחדשות עירונית משתנה לעיתים תכופות, ללא קביעת הוראות מעבר הולמות, באופן המביא לאי וודאות מובנה במסגרת קידומם וכן לבזבוז משאבים כספיים רבים וזמן. 
  • הפתרון המוצע: מתן העדפה להכנת תוכניות כוללניות או תוכניות מתאריות להתחדשות עירונית לכל מרחב התכנון המקומי, כאשר השימוש במסמכי מדיניות ייעשה רק ככלי ביניים עד להשלמת תוכניות אלו. בנוסף, הכנת הנחיות מטעם מינהל התכנון בנוגע לעריכת מסמכי מדיניות, אשר תתייחסנה  למקרים של שינוי מדיניות הוועדה המקומית ויקבעו קווים מנחים למשקל שעל הוועדה המחוזית לתת לעמדה המעודכנת (ככל שעסקינן בתוכניות שהן תחת סמכותה).

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".