הוצאות ועד בית בבניין החדש

המדריך השלם לבעלי הדירות

הוצאות ועד בית בבניין החדש – לא מה שחשבתם

האם תשלומי ועד הבית החלים על בעלי הדירות עתידים "להתנפח" עם המעבר לבניין החדש? באיזה שיעור? האם ניתן לחייב את היזם לסבסד חלק מההוצאות? הכיצד?

כמות המידע המועמסת עלינו מכל עבר מעלה שאלות חשובות אלה, ושאלות רבות נוספות, אך לרוב לא מספקת מענה ברור ומשאירה את רובנו מבולבלים. וחבל. להתחדשות העירונית בכלל, ולפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרט, פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חיינו בדירה, בבניין ואף בשכונה בה אנו מתגוררים. עם זאת, חוסר הידע והבלבול עלולים למנוע את מימוש פוטנציאל ההתחדשות, ולעיתים אף עלולים לגרום לקבלת החלטות שגויות ולנזקים כבדים.  

חברת "אדריכלי העיר" מבקשת לעשות סדר בבלאגן. בכל אחד מהמאמרים המפורסמים באתר שלנו נעסוק בסוגיה אחת מהענף, נכיר את המונחים שבמרכזה ונספק מענה ענייני למספר שאלות רלוונטיות. באופן זה, נבקש להקנות לקוראים תשתית איתנה של ידע איכותי. כל זאת מתוך אמונה כנה בקידום התחדשות עירונית אמיתית – כזו שבעלי הדירות עומדים במרכזה, מובילים ומנהלים. כזו שממנה כולם מרוויחים.

האם הוצאות התחזוקה החלים על בעלי הדירות עתידים "להתנפח" עם המעבר לבניין החדש?

בשעה טובה! הסתיימה לה תקופת הבנייה, הושלמה בנייתו של הפרויקט ובעלי הדירות עוברים להתגורר בדירותיהם החדשות. דירות אלה מצויות בבניין מודרני, גבוה יותר מהבניין הקיים, הכולל מעליות, ומערכות מתקדמות. מטבע הדברים, ההוצאות הנדרשות לתחזוקת בניין "חכם" תהיינה גבוהות יותר מההוצאות שנדרשו בעלי הדירות לשלם לצורך תחזוקת הבניין הישן.

כמה גבוהות יותר? העלייה בהוצאות הנדרשות לתחזוקת הבניין החדש, ביחס לבניין הקיים, היא משמעותית. אם בעלי הדירות היו רגילים להוציא עשרות שקלים בודדים בחודש לוועד הבית (לכל היותר) לצורך תחזוקת הבניינים הקיימים, בבניינים החדשים נדרשים תשלומים חודשיים גבוהים בהרבה – המגיעים למאות שקלים. תשלומים אלה עשויים להכביד מאוד על הבעלים ואף לגרום לחלקם לעזוב את דירותיהם החדשות ולחפש בניין שתחזוקתו זולה יותר. וחבל, שהרי מטרתם המרכזית של תהליכי ההתחדשות העירונית היא "החייאת" המרקם העירוני הישן, תוך שימור וטיפוח האוכלוסייה הקיימת. 

אז, האם קיים פתרון? כיצד ניתן למנוע את העלייה המשמעותית בהוצאות התחזוקה החלות על הבעלים?

הקושי המתואר ידוע לקובעי המדיניות, והם מצאו לו פתרון – חלקי אומנם – בדמות הוראה חוקית מחייבת. על פי חוק, בעלי דירות הנמנים עם אוכלוסייה מיוחדת (הם או בני זוגם בגיל פרישה, בעלי דירה יחידה ומקבלים גמלה מהביטוח הלאומי) זכאים לסבסוד מרבית דמי הניהול על ידי היזם. ומהו שיעור הסבסוד? היזם יישא בעבור בעלי הדירות הזכאים בהפרש שבין הוצאות ניהול ותחזוקת הבניין החדש לבין דמי ועד הבית ששילמו בבניין הישן, וזאת לתקופה של חמש שנים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה וכל עוד יתגוררו בה.  

ומה עם יתר בעלי הדירות? האם נגזר עליהם לשלם את דמי הניהול במלואם מיום קבלת הדירה החדשה? לא קיימת הוראה חוקית המחייבת את היזם לסבסד את דמי הניהול בעבור מי שאינו נמנה על האוכלוסייה המיוחדת שתיארנו לעיל. יחד עם זאת, במסגרת המשא ומתן עם היזם בהחלט ניתן "לשדרג" את ההסדר החוקי – כך שיחול על כל בעלי הדירות ולתקופות זמן ארוכות יותר

כיצד ניתן להבטיח את תשלום הסבסוד על ידי היזם?

קיימים כיום מספר מנגנונים המבטיחים את תשלום הוצאות התחזוקה בבניינים החדשים על ידי היזם. מנגנון אחד, למשל, הוא הפקדת הסכום עליו הסכימו בעלי הדירות והיזם בקרן הונית מיוחדת. הקרן תנוהל על ידי נאמן, אשר יפעל לניתוב כספי הקרן למטרה לשמה הוקמה – סבסוד הוצאות דמי הניהול. מעניין לדעת שבתנאים מסוימים, מנגנון זה זוכה להקלות מס שונות מרשות המיסים. מנגנון נוסף להבטחת תשלום הוצאות התחזוקה על ידי היזם יכול להיות הקצאת דירה חדשה (אחת או יותר) לשכירות, כך שדמי השכירות אשר ישולמו בעבור השימוש בה ישמשו לתשלום הוצאות התחזוקה. לכל אחד מסוגי המנגנונים הנ"ל יתרונות וחסרונות, כמובן, וליווי על ידי יועצים מקצועיים מתאימים עתיד לסייע לבעלי הדירות לקבל את ההחלטה הנכונה בבחירתם. 

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".