ללכת על בטוח בפרויקט פינוי ובינוי

המדריך השלם לבעלי הדירות

מה ההבדל בין בטוחות לערבויות? אילו סוגי בטוחות קיימות בפינוי ובינוי? והאם יזמים חייבים לספק בטוחות לבעלי הדירות?

כמות המידע המועמסת עלינו מכל עבר מעלה שאלות חשובות אלה, ושאלות רבות נוספות, אך לרוב לא מספקת מענה ברור ומשאירה את רובנו מבולבלים. וחבל. להתחדשות העירונית בכלל, ולפרויקטים מסוג פינוי ובינוי בפרט, פוטנציאל רב לשפר את תנאיי חיינו בדירה, בבניין ואף בשכונה בה אנו מתגוררים. עם זאת, חוסר הידע והבלבול עלולים למנוע את מימוש פוטנציאל ההתחדשות, ולעיתים אף עלולים לגרום לקבלת החלטות שגויות ולנזקים כבדים.  

קבוצת "אדריכלי העיר" מבקשת לעשות סדר בבלאגן. בכל אחד מהאמרים המפורסמים באתר שלנו נעסוק בסוגיה אחת מהענף, נכיר את המונחים שבמרכזה ונספק מענה ענייני למספר שאלות רלוונטיות. באופן זה, נבקש להקנות לקוראים תשתית איתנה של ידע איכותי. כל זאת מתוך אמונה כנה בקידום התחדשות עירונית אמיתית – כזו שבעלי הדירות עומדים במרכזה, מובילים ומנהלים. כזו שממנה כולם מרוויחים. 

אז, מה ההבדל בין בטוחות לערבויות?

"בטוחה"

היא שם כולל לתיאור מסמך המקנה למחזיק בו את הזכות לקבלת כספים או נכסים אחרים.

"ערבות"

היא סוג של בטוחה, במסגרתה ניתנת הבטחה של ערב לקיום התחייבויותיו של חייב כלפי נושה.

מבולבלים? נסביר בדוגמה פשוטה: נניח שיוסי הסטודנט הצעיר מבקש לשכור דירה מאיתן, הבעלים. יוסי ואיתן חותמים על הסכם שכירות במסגרתו מתחייב יוסי לשלם לאיתן דמי שכירות חודשיים בסך 4,300 ש"ח. איתן, שחושש כי יוסי הסטודנט לא יעמוד בתשלומים, מבקש להבטיח את תשלום דמי השכירות על ידי החתמת הוריו של יוסי על כתב ערבות. באופן זה איתן (הנושה) יוכל לגבות מההורים (הערבים) את חובו של יוסי (החייב), במקרה שהוא לא יעמוד בתשלום דמי השכירות.

אילו סוגי בטוחות קיימים בפינוי ובינוי?

התחייבותו העיקרית של היזם, כידוע, היא מסירת דירה חדשה, גדולה יותר ומודרנית, לידי כל אחד מבעלי הדירות. לצורך הבטחת התחייבות יסודית זו מעמיד היזם לכל אחד מבעלי הדירות ערבות "חוק מכר". בדומה לערבות אותה מקבלים רוכשי דירות חדשות ("יד ראשונה") מקבלן, ערבות "חוק מכר" בפרויקט פינוי ובינוי כוללת עילות שונות אשר בהתקיימן – יהיו זכאים הבעלים לממש אותן. גובה הערבות עומד על שווי הדירה החדשה לה זכאים הבעלים, ונוסחה תואם לקבוע בחוק ובתקנות. הערבות נמסרת לבעלי הדירות (או לבא כוחם) בשלב פינוי דירותיהם הקיימות, ונשארת בידיהם עד לשלב אכלוס הדירות החדשות.

החל מפינוי דירותיהם הקיימות, במשך כל תקופת הבניה ועד לאכלוס הדירות החדשות – זכאים בעלי הדירות לקבל מהיזם דמי שכירות בדירה חלופית (אף אם לא יתגוררו בה בפועל). לצורך קיום התחייבות זו, מעמיד היזם בעבור בעלי הדירות ערבות דמי שכירות, שהיא ערבות בנקאית אוטונומית בסכום השווה למכפלת דמי השכירות החודשיים להם זכאים בעלי הדירות במספר חודשי הבנייה של הפרויקט. הערבות מונפקת בשלב פינוי הדירות הקיימות, ומוחזרת ליזם בתום תקופת הבנייה, כאשר מקבלים בעלי הדירות את דירותיהם החדשות. 

התחייבות נוספת של היזם במסגרת פרויקט פינוי ובינוי היא נשיאה בכלל תשלומי המיסים החלים על הפרויקט (למעט במקרים חריגים). לצורך הבטחת התחייבות זו מעמיד היזם ערבות מיסים לבעלי הדירות, גם היא ערבות בנקאית אוטונומית וגובהה נקבע על ידי יועצי מס שנבחרים לליווי הפרויקט. אם לא מתקבלים אישורי המסים הנדרשים לפרויקט, וכן במקרים שונים נוספים, הבעלים זכאים לממש את הערבות.  

זאת ועוד, היזם מתחייב לתקן ליקויים ופגמים שונים בדירות החדשות ובבניין החדש, על פי המנגנונים השונים ובתקופת הקובעות בחוק המכר (דירות). לצורך הבטחת התחייבות זו של היזם, זכאים הבעלים לקבלת ערבות בדק. ערבות הבדק היא ערבות בנקאית אוטונומית אותה ניתן לחלט בתום תקופת הבדק הקבועה בחוק, וזאת במקרה שבו היזם לא עומד בהתחייבויותיו לתיקון הליקויים.

כמו כן, במסגרת המועדים הקבועים לכך בחוק, מתחייב היזם לרישום הבניינים החדשים בפרויקט כבתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). יתרה מכך, מתחייב היזם לרשום את זכויות הבעלים בדירותיהם החדשות, בבתים המשותפים שנרשמו. הליך הרישום והעברת הזכויות בפרויקט פינוי ובינוי הוא הליך מורכב העלול לארוך זמן רב, ולצורך הבטחת חובות אלה של היזם, זכאים הבעלים לקבלת ערבות רישום.

האם יזמים חייבים לספק לבעלי הדירות
בטוחות בפינוי ובינוי?

הערבות היחידה שהיזם מחויב לספק לבעלי הדירות על פי החוק היא ערבות "חוק המכר" (להבטחת התחייבותו למסירת הדירות החדשות לבעלים). קבלתן של יתר הערבויות מותנית בכוח המיקוח של בעלי הדירות במשא ומתן מול היזם. כמו בעניין התמורות, כך גם לגבי הערבויות – בעלי דירות מגובשים המלווים על ידי מנהלת ויועצים מקצועיים, מעלים את הסיכוי לקבלת כל סוגי הערבויות המפורטים לעיל ויותר. 

רוצים לדעת עוד? אתם מוזמנים להמשיך לקרוא את סדרת המאמרים המפורסמת באתר, לצפות בסרטוני ההסברה שלנו ואף לקבוע פגישה פרטית עם נציגי חברת "אדריכלי העיר".